快捷搜索:

买房后,“以租还贷”是一种较为稳妥的理财方

日期:2019-10-07编辑作者:财经资讯

问:买房后,“以租还贷”是一种较为稳妥的理财方式吗?

图片 1

如果你房子的租金可以抵贷款,“以租还贷”是很靠谱的理财方式。

我本人有两套房,一套在北京,2008年买的,130平,目前市值600万左右,租金一个月9000,每月还贷4100,贷了30年,已经还了10年还有20年需要还。

一套在香河,环京房,离北京CBD,30公里路程。2014年买的,74平,全款42万买的没有贷款,目前市值110万左右,如果出租的话租金在1000元左右。

我和我爸妈我们一家三口,原先住在北京房子里,我是做电商的时间比较自由,爸妈也已退休。香河的房子花了10万装修好了一直没住,也不想出租因为租金太少,一年才1万多,租出去10年装修费用才能回本。10年后如果不想租了基本就需要重新装修了,这么看就是白出租了,所以一直空着。

这两年北京租金一直在涨,去年无意中我妈发现我们小区和我们家同户型的可以租到9000,于是我们开了个家庭会议决定搬家到香河房子住,然后把北京房子租出去,这样房租收入不仅可以还房贷,每月还能多出小5000月,基本够我们家生活费用。

这种以租还贷的方式目前实施一年,生活压力减轻了很多,幸福指数上升了。

我不知道划不划算,至少我是用以租养贷的方式。

我的是公寓来的,50方左右。我的房子供20年。月供1318元。而我出租的是1600的房租,咋都不包。物业费,宽带费和水电费之类的费用全部是租客自己付。现在先不说我供20年的事。至少可以低了我的月租还有剩余可以付我自己目前在外租的房子的房租,你们应该会好奇我怎么不住自己的房子吧。其实能住自己的房子肯定是最好了,想干嘛就干嘛的……

不过我买房子时的首付是刷了信用卡的钱,我现在首先想到的事努力把信用卡的钱还了一半之后。就可以重新装修那个房子,刚开始是精装的,我只需买家具就可以出租了,这一点对于我来说是挺好的。

我个人不建议“以租还贷”。因为按照现在国内的租金回报率,根本不够还贷。

我说一个我身边朋友的例子。他当初也是打算以这种方式来进行理财。他买了一套公寓,100万,付了5成首付。按揭50万,分10年,每个月要还贷5278元。

然后拿去出租,每个月才2000块,根本不够还贷,还亏了利息。他一直在跟我说,还不如去做理财,一年还有4万多块可以赚。

后来他打算把公寓卖了,但是发现有价无市,根本没涨价多少,而且税费特别重。最终,亏了10多万。

那么什么情况下适合“以租还贷”呢?

除非你看好某一片区的房子会升值或者拆迁,需要你持有这套房子几年。或者是楼市处于上涨时期,买后过两年转手能够赚30%以上的话,那么值得购买。

交一定比例的首付,用房子的租金还贷款,贷款还清,手里净落一套房。几年之后如果想换房子,把这套卖了,可以无差价置换,不用担心房价涨幅过快,自己的收入跟不上房价。这看似是一个能抵御通货膨胀的理财方式,其实这当中漏洞很多,听我一一来说:

一、首付的机会成本怎么算?

房子的首付比例最低为30%。一百万的房子,首付需要30万。这30万付了房子的首付,就被套牢了。房子卖出之前,这30万是无法变现的。如果将这30万存入银行,买理财产生的收益就是买房子的机会成本。

二、是否能够以租还贷?

就目前全国的房租情况以及房贷利率的走势,如果首付30%,剩余的全部贷款。房子的租金是很难覆盖月供的。以郑州的房价为例,均价大概在15000元左右。100万能买70平左右的两室。首付30万,月供大概为4143元,70平的两室在郑州的月租金为2000左右。租金还贷款根本就不现实。以上面这套房子为例,想要租金覆盖月供,首付比例至少要在65%以上。

三、换房是否可以无差价置换

一般人要换房子都是以小换大,以旧换新。无论是哪一种换法,都要面临手中的房子有价无市的窘境。我的很多房屋中介朋友告诉我,有些房子挂在网上半年了,看的人也很多,就是卖不出去。小房子和旧房子都面临一个卖不上价的窘境。70-90平米的房子还相对好卖一些,属于刚需房。再小的房子,还有二十年房龄以上的房子想要出手就一定要牺牲一定的价格。

总结:

以上三个漏洞是最常见的三个问题,除此以外还有房子的空租率问题,租金覆盖月供已经很困难,再有几个月租不出去,就更达不到理财的要求了。还有买了新房子需要装修,房子租的时间久了需要装修的成本。

如果房价能像2016年前后涨幅那么快,买房子确实能赚到钱。可就目前的房子行情来看,很难做到理财的效果。

银行研究僧,你学习,我也跟着学习!

感谢邀请,这个我还真有发言权,以租还贷这种方式我也在做,另外关于这种方式与理财方式比较用数据计算过,先说结论,如果房价每年保持3-5%的稳步增长,买房稳妥。

先讲讲我的以租还贷的模式,2013年购买,总房款53万,首付38万,贷款15万,利率5.39%,贷15年,已还4万,月供1300,年租金20000,基本上每月还完贷款还能剩一些。目前房子能卖70万以上,按当前时间来算,那到底是理财合适还是买房子合适那,我们通过

理财:38万,6年,保守利率4.5%,复利总额为494858.85

购房:70万-11万+(20000-1300×12)×6=616400

这样看上去好像是买房子合适,核心的原因是房价上涨,房租与房款的比例。

那么买房子一定比理财赚钱吗?非也,2018年时手上又有一些钱,打算再买一套小房,后来通过计算打消了念头,具体原因看数据吧:

先列前提条件,以10年为期限:

房产:

总房款80万

首付:32万

贷款:48万

贷款利率:4.9%

期限:20

理财:

总金额:80万

利率:4.5%

1 全款买房

10年后

房产收益=80×上涨率+23.77

理财收益=80+44.24

当房价上涨超过25%时,买房有优势。

2 贷款买房

贷款付出:

已还款:376959.6(月供×12×10)

剩余本金:295611.87

房产收益=80×上涨率+23.47-37.7-29.56

理财收益=32+17.70+16.69,

16.69是假设将之前房贷月供与租金收益之差作为每月定存的金额,120个月,4.5%利率

当房价上涨超过37.7%时,买房有优势。

面对高昂的房价,现在很多人还是愿意贷款投资房产的,想着能租出去收租金抵消房贷,若干年后房子升值了还是自己的,视乎是一个很好的理财方式,看起来非常划算,那事实是怎么样呢,“以租还贷”是个很好的理财方式吗?

一、“以租还贷”的利弊

1. 如果月租刚好抵消房贷,那么购房者只要付个首付款,后期基本就没什么压力了。

  1. 如果收的租金比月供还多,那么恭喜你,你还可以额外增加一些收入。

  2. 如果租金只能抵消部分月供,那么对购房者来说,还款压力也减少了很多。

从以上几种情况看视乎“以租还贷”是个非常不错,但是也是有缺点的。

1. 如果你因为刚需只购买一套房子,那就意味着你出租了你购买的房子以外你还要去租房子,房租能抵消你的租金和月供那自然最好,如果不能那就是给别人白住了。

2. 如果房子因为各种原因出租的价格低,连月供都抵消不了或者不好出租长期闲置,如果按照贷款的周期加上房子如果升值空间不大,那么长期来看,是不划算的。


二、“以租还贷”的各种情况选择

从目前来看“以租还贷”其实是不错的方式,但是还是要看具体情况:

  1. “以租还贷”减轻压力

以我所在城市为例,我前年买了一套100平的房子,贷了30年60万,每个月月供是3600元左右,而出租可以租到3000元左右,可以抵消了大部分月供,按这样算每个月也只是多付个600元的月供,还是可以减轻压力的,而且房子还在升值这种方法还是不错的。

  1. 房屋成本

如果你新买的房子要出租绝对要装修,现在随便装修都要大几万。还要考虑到物业、家电等等成本,碰到地段不好,租金不高那就要考虑清楚划不划算了。

  1. 购房者的实力

如果在你的城市,月租金能抵消大部分月供,那么除非你有几套房子,不然不要去出租,因为如果是只有一套,你出租了一段时间想自己住时又要重新装修,装修成本可能比你租出去或者空置还要大。而且还是要考虑自身经济能力,如果连每个月房贷的还款都成问题,还是不要勉强去买了,因为出租的不确定因素太多了,如果有多套房子,那就没有太大的顾虑了。

总的来说“以租还贷”作为理财的话还是个不错的选择,但还是要结合具体情况,以免造成不必要的损失。

呵呵,显然很不稳妥。

中国的房屋租售比一直都太低了,房租要远低于月供,这哪是什么理财方式啊,只不过是减轻房贷压力的一种方式而已。

比如在北京地区,你的月供1.5万元,房租可能只有5000元钱。

为什么房租要远低于房贷,大家还热衷于买房?主要有以下原因:

1、过去房价涨幅太大

过去十多年,中国房价持续大涨,虽然从眼前来看,房租远低于月供,但是随着房价不断上涨,房租也跟随上涨,不管是用于出租,还是投资再卖掉,买房人都赚大发了。

不过这种现象可能要暂时告一段落了,中国房价已经告别大幅增长的阶段,部分城市房价可能有下降的风险。

2、刚需族必须上车

中国人结婚一般都得要买房,即使当下不买,过几年有条件了也会买,没有谁是一辈子租房过日子的。所以,刚需族有钱了,即使房价很高,即使房贷高于房租,也会努力买房。

此外,还有很多家长是为了孩子上学买了学区房,对这些家长来说,也算是半刚需吧。

买房贷款,还是要量力而行,不要给自己太大压力,也不要指望着未来房价大涨卖掉赚差价。

以租还贷的方式是很多人过去在用的,但是未来是否有效取决于两个前提:第一是房价上涨的速度很快,第二个是当地房屋的租金收益率。

1、房屋的租金收益率

中国的房屋租金收益率低是出了名的,这个也是被潘石屹用来说中国房价有泡沫最有利的证据,潘石屹每次说中国房价有泡沫的时候,举的例子就是租金收益率太低了,完全覆盖不了资金成本,相比一般的投资收益更是不如。

中国房屋的租金收益率是多少?

大概是1.5%-3%的区间,一线城市是在1.5%左右,二三线城市是在2.5%左右,这个大概就是中国房屋收益的大概水平。

如果你在一线城市有一套1000万元的房子,出租出去每年能够收到150000元的租金,也就大概是12500元的月租金,换句话说:你只要支付每个月12500元的租金就可以住1000万的房子。但是1000万的资金即便是最稳妥的投资理财方式每年也可以获得30万-50万的收益,所以这1000万的资金如果不买房,而是用来投资的话,不仅可以居住价值1000万的房子,还可以有剩余的15万到35万的现金收益。

目前房贷利率大概是5.4%左右,如果租金收益率达不到5.4%,那么基本就是亏本的买卖!既然是这样,为什么有那么多的人愿意去买房而不是租房?下面我们就来讲第二个原因。

2、房价上涨的速度

虽然中国房屋租金收益率很低,但是房价涨幅快啊,这个涨幅就弥补了租金收益率低的缺陷。

假如10年前的2019年深圳的房屋均价是1.5万元/平米,而到了现在是5.5万元/平米,是当年的3.7倍,如果当时100万的房子,那么现在价值370万,当年的租金只有1.5万,也就是每个月1250元就可以租到这个房子,但是到了今天需要5.55万元的年租金才能租到,也就是每个月要4625元才能租到这个房子。对于房屋的所有者现在的房子可以获得每个月4625元的租金收益了。租金已经比当时涨了2.7倍了,在深圳这样的地方,10年来房价涨幅超过2.7倍的比比皆是,不少房子上涨幅度都超过4倍了,这样一来房子月租金就更是达到6250元,支付月供是绰绰有余了。

对于二三线城市的房子涨幅没有这么大,但是本身的租金收益率也达到了2.5%的水平,所以即便是房价翻一倍,租金收益率也达到了5%的水平,基本上就覆盖了月供,所以这是过去买房后以租养贷可以维持的方式。

总结:如果是在一线城市,租金收益率只有1.5%,而当前的房贷利率是5.5%左右,如果你完全出租,你有4%的差距空间,这个空间需要房价上涨来弥补,也就是房价每年要上涨4%,你才能保持不亏。如果房价上涨幅度超过4%,那么你就赚了。

如果是在二线城市,租金收益率是2.5%,如果房贷利率是5.5%,那么有3%的差距,需要房子上涨的幅度超过3%,你才是赚钱的。

其他城市可以依次类推。

在房价上涨还没那么离谱的年代,租金水平与房价水平还处于相对合理的区间,以租还贷是一种不错的理财方式。

只需付个首付,靠租金就能还房贷,租金还会逐年上涨,而月供基本不变,还完后房子是自己的,还能享受房产升值带来的福利,显然是很好的。

但是到了2019年,以租还贷已经行不通了,可以说这样理财容易出现巨大损失。

之所以这样讲,自然是因为当下房价太高了,靠租金一般还不起房贷,甚至会有不小的差额。

假如在二线城市付个首付30万元,贷款100万元买套两居,一年租金4万元。即使按照很低的房贷基准利率4.90%,等额本息20年下来每月还贷都要6544元,一年下来要7.8万元。这样不但不够用,每年还要再贴3.8万元才行。

实际上,现在国内城市租售比普遍在2%以下,也就是市值100万元的房子一年租金不过2万元。

如果是在一线城市买一套500万元的房子,一年租金不过是10万元,但是首付150万元,贷款350万元的话,每月还款都要2.29万元,一年下来要27.5万元,显然远远不够。

住房是这样,商铺更可怕。要知道商铺首付就要50%,最长只能贷10年,贷款利率往往高达7.20%,即使租售比达到5%,租金也是远远不够还贷款的。

假如一套商铺200万元,首付100万元,每月还款1.17万元,即使能租出去10万元,也会有4万元的缺口。何况商铺谁也不能保证一直有人租,一旦找不到合适的人租或者给不出更高的租金,那么还款压力是相当大的。

实际上,现在房产已经失去投资价值了,回报率甚至不如银行存款,而风险在不断加大。如今的房产已经严重产能过剩,而城市住房空置率普遍20%以上,商铺经营者盈利状况欠佳,未来租金水平还有下降空间。

房产税三年内有望落地,届时持有房产成本增加;高房价下有能力接手并且有意愿接盘的人已经越来越少,房产流动性极差,一不小心就会烂在手里,在这种情况下,以租还贷的理财方式基本不用考虑了。

“以租还贷”看上去很美,如果是倒退几年,或许这种方式可行,但是,随着房价的不断高涨,“以租还贷”的理财方式已经不可取,“以租还贷”成立的条件有两点:一是租金回报率能够覆盖(或者是覆盖大部分)每个月的还贷,二是未来房价是不断上涨的,如果房价是震荡下行,那这笔投资就是失败的,因为无论你怎么租也不可能弥补房价下跌所带来的损失!

一、从租金回报率来说,租金抵不上贷款利息:

以我们武汉某小区的租金来说,一个80多平的两室一厅的房子,总价170万左右,每个月的租金2500块钱左右,租金回报率不足2%,而目前房贷的利率是5.88%,也就是说,“以租还贷”的话你每个月还要倒贴大部分房贷利息,哪怕是未来房价不涨不跌,你这笔投资也是失败的,你能够赚钱的唯一希望就是:房价上涨!

二、从未来房价来说,高位震荡下行的可能性比较大:

无论是以租还贷,还是其他投资性购房,一方面要考虑租金回报率,另一方面,也是最重要的,则是要考虑未来房价的走向,这才是决定你是否赚钱的根本,房租能够收回的成本占比太少,房价稍微下跌一下可能就抵消了你多年的房租,而现在我国房价已经处在了历史高位,商品房空置率越来越高,新生人口越来越少,潜在刚需以及能买得起的人越来越少,再加上国家政策已经不再把房地产作为刺激经济的短期手段,未来房价高位震荡下行的可能性很大(至少大部分地区是这样的),所以,现在还想通过以租还贷的方式来理财,我觉得不可取~~

以上是我的个人观点,仅供参考,不构成投资性建议~~

以租还贷相信是不少人购房投资的选择。买了房用房租还贷款,最终房子是你的钱别人帮你还了,这种购房的方式确实是一种比较稳妥的理财方式,确实也有人屡试不爽。只不过稳妥的背后也要分房子,分情况而定。

何为稳妥

以租还贷的根本就是房子可以租出去,如果房子租不出去那么就丝毫没有稳妥可讲了。所以说买什么样的房子,在哪买房子还是显得比较重要的。一般来说购房者选择期房,两年后交房,交房之后直接装修出租的可能性非常小,因为小区不成熟愿意租的人很少,除非低价出租。这样一来房屋的持有成本就会增加,如果购房的时候加了高杠杆那么最终就会给自己带来压力。所以说稳妥的以租还贷一定是建立在房屋好租的基础之上。

新区的房子一般来说除了一层方便开店做生意的,其他楼层的房子都不会好租,而且新区新房环境污染和噪音一般都很大,尤其是周边也缺少像样的单位,更是没人跑到新区去租房子的。同时新区新房空置的较多,租房的人也多,价格相对会压得比较低。所以说如此以租还贷怕是要先付几年物业费才可以。因此,新区人少的新房确实不适合做以租还贷的理财方式。

如果遇到周边较为成熟,交通相对便利,且周边单位企业较多的地区那么考虑以租还贷的方式购房最为稳妥,房子交房后出租快可以保证基本的无缝衔接,不需要自己多出物业费等相关费用。而且房源需求量大的还可以提升租金收益,最重要的是这样的房子出租相对稳定,减少空房期。

虽然看起来以租还贷的购房方式利大于弊,但如果单纯的没考虑到房子租不租得出去的问题意味的向着以租还贷而买房的话,也一定碰壁被打个措手不及。所以说想要买房投资做好准备最为关键。

本文由苹果彩票平台发布于财经资讯,转载请注明出处:买房后,“以租还贷”是一种较为稳妥的理财方

关键词:

广发基金冯永欢:理性客观 稳中求胜

摘要: 冯永欢,经济学硕士,2004年2月至2007年3月先后任广发基金管理有限公司研究发展部行业研究员、研究发展部总...

详细>>

债基投资时机到来苹果彩票平台

摘要: 泰达宏利聚利分级债基金近日举行发行启动会,该基金拟任经理沈毅认为,目前市场环境利好债券市场,通胀...

详细>>

东方保本等保本类基金渐受市场青睐

苹果彩票平台 ,摘要: 东方基金公司旗下的东方保本混合基金已于3月15日正式发售,该产品由实力雄厚的中国邮政集...

详细>>

收益率优势明显,把握5只基金的投资时机!(名

摘要: ==本文导读==【中金在线基金网编者】两市基指高开高走,震荡上行。截至收盘沪基指报4676.40点,上涨49.19点,...

详细>>